Бизнес сообщество

С надеждой глядя в будущее и собираясь жить долго и счастливо, они купили в кредит новую квартиру. Оба были уверены, что вместе смогут справиться со всеми трудностями жизни, даже с такими, как многомиллионный долг перед банком. Впрочем, со временем этой уверенности поубавилось – примерно года через 4, ведь именно такова среднестатистическая продолжительность браков среди россиян в возрасте до 30. Когда супружеские отношения себя исчерпали, необходимость вить совместное семейное гнездо отпала, однако выплачивать кредит в любом случае как-то надо. О ком эта история? О тысячах семей, которые приобрели жилье на заемные средства, а через некоторое время по тем или иным причинам приняли решение о разводе. Каждая из этих пар решает непростой вопрос: как делить нажитое имущество и совместные долги?
Ответ на него зависит, прежде всего, от того, на каких условиях оформлялся ипотечный кредит. Как правило, здесь есть два варианта: супруги брали в долг, уже состоя в браке, и являются созаемщиками по кредиту, либо один из супругов оформлял ипотеку на свое имя еще до свадьбы. Бывают случаи, когда кредит был получен в период совместной жизни, однако муж или жена выступает в качестве поручителя, а не созаемщика. Такое встречается нечасто, так как в большинстве случаев банки настаивают на солидарной ответственности супругов по кредиту. Кроме того, это выгодно и самим заемщикам: вдвоем можно получить значительно большую сумму, так как при расчете размера кредита учитываются совместные доходы мужа и жены.
Немалое значение при разделе имущества и ответственности по кредиту имеет и тот факт, есть ли у супругов общие дети, и с кем они останутся после развода. Кроме того, решение вопроса во многом зависит от кредитора, а также от намерений самих экс-супругов.
Как в море корабли
Рассмотрим несколько распространенных ситуаций. Наиболее частый случай – ипотека оформлена уже после свадьбы на обоих супругов. За кредитные деньги созаемщики приобрели квартиру, которая принадлежит им обоим в равных долях. В течение нескольких совместно прожитых лет они благополучно выплачивали кредит и успели погасить долг, допустим, наполовину. В случае развода «при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами», – цитирует ст. 39 Семейного кодекса РФ руководитель юридического отдела юридической фирмы «Capital» Владислав Дяченко.
Это означает, что если созаемщики не составляли брачного договора, в котором были бы оговорены особые имущественные права каждого из них, то после развода и тот, и другой имеет право на половину залоговой квартиры. Правда, суд может решить вопрос иначе, если в семье есть несовершеннолетние дети, зарегистрированные в этой квартире. В таком случае на большую долю может претендовать родитель, с которым будут проживать дети после расторжения брака.
Владислав Дяченко упоминает еще об одном обстоятельстве, которое может повлиять на решение судьи – факты, доказывающие, что другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи. Муж или жена могут предъявить, например, чеки из увеселительных заведений, где их вторая половина тратила семейные деньги, что вкупе с подтверждением безработного статуса супруга (справкой из центра занятости) может стать аргументом для суда. Если удастся доказать, что один из супругов «паразитировал» на теле семьи, то можно существенно сократить долю «иждивенца» в общей собственности. Правда, нужно быть готовым к тому, что на практике добиться этого будет совсем непросто.
Ведение домашнего хозяйства и воспитание детей считается уважительной причиной, по которой супруг может не работать. Так что лучше и не пытайтесь отсудить часть квартиры у жены, которая в течение всего срока выплат по кредиту сидела дома с ребенком, даже если она по вашей кредитке покупала платья от Роберто Кавалли, тогда как вы экономили на обедах, чтобы внести очередной платеж по ипотеке. Не больше шансов у истца и в противоположной ситуации (жена работает, муж – безработный): в ответ на претензии супруги муж всегда может заявить, что именно он вел домашнее хозяйство, вплоть до того что ежедневно готовил ей ужин к моменту возвращения из офиса. Доказать обратное практически невозможно.
Стоит отметить, что при разделе квартиры, заложенной банку, супруги далеко не всегда стремятся заполучить большую долю. «По закону общие долги супругов распределяются между ними пропорционально присужденным им имущественным долям», – объясняет Владислав Дяченко. Соответственно, чем больше доля квартиры, определенная судом для одного из супругов, тем тяжелее для него будет и кредитное бремя. Естественно, далеко не каждый готов взвалить на себя основную ответственность по ипотеке, особенно если погашать долг предстоит еще несколько лет.
В данном случае речь идет даже не столько о желании созаемщика, сколько о его реальной платежеспособности. Например, разводится семейная пара, и по решению суда их общий несовершеннолетний сын остается жить с матерью в ипотечной квартире. У отца есть собственное жилье, и по логике вещей супруга может претендовать на большую долю залоговой недвижимости в интересах ребенка. Однако зарплата матери составляет 35 тыс. рублей в месяц, а зарплата отца – 65 тыс. рублей. Ежемесячный платеж по ипотеке равен 40 тыс. рублей – до развода эта сумма не превышала 40% общего ежемесячного дохода семьи. Если при разводе по суду женщина получит в собственность, например, 60-процентную долю заложенной квартиры, то и выплачивать ей затем придется 60% оставшегося долга. Ежемесячный платеж составит 24 тыс. рублей. На эти платежи будет уходить почти 70% ее зарплаты, что недопустимо в соответствии с банковскими правилами кредитования.
Из этой ситуации два выхода: либо супруга соглашается на то, чтобы получить в собственность половину жилья и, соответственно, выплачивать кредит наравне с мужем (что возможно при ее ежемесячном доходе с учетом отцовских алиментов), либо становится собственником основной части квартиры, при этом для погашения кредита, скорее всего, потребуется продажа залогового жилья. Средства, оставшиеся после реализации недвижимости и полного погашения кредита, будут поделены супругами в соответствии с присужденными им долями.
Рассмотрим еще один случай: ипотечный кредит был оформлен до заключения брака одним из супругов. До свадьбы заемщик погашал кредит за счет собственных средств, но как только он официально вступил в брак, платежи стали вноситься уже не из его личного, а из семейного бюджета. При этом абсолютно неважно, если на погашение задолженности заемщик тратил только собственную зарплату – по закону это все равно семейные деньги. А значит, при расторжении брака вторая половина будет иметь право на ? уплаченных банку средств. Скорее всего, по решению суда заемщик будет должен выплатить супругу/супруге денежное возмещение в размере ? от всех платежей по ипотеке, поступивших на счет кредитора в период брака, либо уменьшить свои притязания относительно остального совместно нажитого имущества на ту же сумму или ее эквивалент (речь идет, например, о мебели и технике). Кроме того, есть и другой вариант – ничего не выплачивать бывшей половине и взамен признать за ней право собственности на квартиру в доле, соответствующей тем средствам, которые она вложила за годы брака в погашение долга.
Например, заемщик заплатил первоначальный взнос в размере 10% от стоимости жилья и получил остальные 90% в ипотеку. Из семейных средств было погашено 50% этого долга, что составляет 45% стоимости жилья. Соответственно, супруга заемщика может претендовать на долю недвижимости, равную 22,5%.
Третий в браке – банк
Для того чтобы разделить ипотечное жилье при разводе и распределить обязательства по кредиту, супругам совсем необязательно обращаться в суд – они вполне могут договориться между собой сами, если, конечно, их взаимоотношения не перешли в стадию открытого противостояния. Однако даже если паре удается достичь компромисса, решить вопрос о дальнейшей выплате ипотечного кредита без участия банка, скорее всего, не получится.
Обычно кредитные организации готовы предложить заемщикам две-три схемы обслуживания кредита после развода. Предпочтительным для банка является вариант, при котором бывшие супруги, как и прежде, продолжают совместно выплачивать ипотеку. В этом случае для кредитора изменение семейного положения заемщиков не имеет особого значения.
«Банк может одобрить и другой сценарий – основным заемщиком становится один из супругов, который с этого момента обслуживает кредит в полном объеме», – добавляет директор департамента развития ипотечного кредитования банка «Стройкредит» Дмитрий Жуков. Такое случается, когда один из супругов не нуждается в жилье и не имеет никакого желания продолжать тянуть кредитную лямку после распада семьи. Супруг может отказаться от дальнейших выплат по ипотеке и, вместе с тем, от претензий на половину залогового жилья. При этом он может рассчитывать на компенсацию половины денежных средств, выплаченных по кредиту в период брака (включая первоначальный взнос).
Как отмечает начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян, банк даст согласие на переоформление ипотеки на одного из созаемщиков только в том случае, если его доходы позволяют ему самостоятельно обслуживать кредит. Нужно иметь в виду, что такое решение означает необходимость переоформлять множество документов (прежде всего сам ипотечный договор и договор о страховании) и сопряжено с дополнительными расходами для заемщика. Комиссия, которую кредитор взимает за изменение договора ипотеки, указана в тарифах банка по данному кредитному продукту и составляет около 1% от суммы оставшегося долга.
Как только один из экс-супругов станет единственным заемщиком по договору, второй утрачивает право собственности на залоговое жилье. В то же время он может вместо компенсации совершенных выплат претендовать на долю недвижимости, пропорциональную его участию в погашении кредита в период брака.
Еще одно решение, к которому заемщики могут прийти совместно с кредитором, – это продажа недвижимости в залоге с целью немедленного погашения долга. Без согласия банка продажа ипотечной квартиры невозможна, но даже если кредитор даст разрешение на реализацию жилья, сбыть с рук заложенную недвижимость будет не так просто. Дмитрий Жуков предупреждает, что далеко не каждый покупатель согласится приобрести обремененную ипотекой квартиру. Скорее всего, продавать ее придется с дисконтом в 5–10% от рыночной цены.
Решив развестись, супруги-созаемщики нередко откладывают разговор с кредитором, так как опасаются, что банк, узнав об изменении их семейного статуса, может потребовать досрочной выплаты кредита. На самом деле это миф. Как заявляет Роман Слободян, требование досрочного погашения может быть вызвано только таким нарушением договора, как прекращение выплат по кредиту. Если супруги согласовали с банком дальнейшую схему погашения долга и неукоснительно ей следуют, им нечего бояться. Проблемы могут возникнуть в том случае, когда, например, один из супругов перестает вносить свою долю платежей и в результате взносы поступают в неполном объеме. Обычно в ипотечном договоре зафиксировано право банка потребовать досрочной выплаты, если платежи производятся не полностью или не поступают вовсе в течение трех и более месяцев.
Следующим шагом банка может стать продажа залогового жилья с целью погашения долга. К сожалению, такая ситуация вполне вероятна: даже если супруги договорились продолжать совместно выплачивать кредит, после того как они разъезжаются и начинают новую жизнь, велик риск того, что кто-то из них начнет пренебрегать своими долговыми обязательствами.
Чтобы не остаться без квартиры, тот заемщик, который наиболее заинтересован в сохранении жилья, может взять всю ответственность за выплаты на себя и затем через суд требовать от бывшего супруга либо возмещения расходов, связанных с невыполнением второй стороной долговых обязательств, либо отказа от доли в ипотечной квартире.
«Страховка» от развода
В жизни может произойти множество ситуаций, которые никак нельзя предугадать и предотвратить. Болезнь, увольнение или развод не только становятся тяжелым моральным испытанием, но и приводят к серьезным финансовым проблемам, особенно если у человека есть непогашенные кредиты. Однако на эти случаи можно создать подушку безопасности. Например, полис страхования жизни и здоровья не убережет от несчастного случая, но поможет преодолеть его экономические последствия.
В случае с разводом примерно такую же роль играет брачный договор: он не сможет предотвратить распад семьи, однако позволит избежать расходов на адвокатов и судебных тяжб, исход которых зачастую непредсказуем. Если же супруги берут на себя многолетние кредитные обязательства, то составление брачного договора является практически необходимой мерой предосторожности – в этом единодушны и банки, и юристы.
Описанные выше случаи «ипотечных» разводов – лишь самые общие примеры, которые могут иметь бесчисленное количество вариаций. Предметом спора может стать происхождение средств на первоначальный взнос: если один из супругов получил деньги в наследство от родственников, а потом потратил их на первый взнос по кредиту, то впоследствии он может начать отстаивать свое право на компенсацию этой суммы. Сложности могут возникнуть при разделе купленной в ипотеку новостройки: например, заемщик до свадьбы вносил собственные средства в счет первоначального взноса по предварительному договору с продавцом, а реальный договор купли-продажи был заключен уже после регистрации брака, из-за чего вторая половина получает основания претендовать на половину ипотечной квартиры. «Каждый случай индивидуален, поэтому универсальных решений не существует», – уверен Дмитрий Жуков.
Оптимальный вариант – заключить брачный договор, подробно описывающий имущественные права и обязанности сторон в случае развода. «Согласно статье 42 Семейного кодекса РФ брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака», – уточняет Владислав Дяченко.
Это означает, что необязательно портить романтический предсвадебный период обсуждением меркантильных вопросов – составить договор можно и позже, когда для этого наступит подходящий момент. Как объясняет эксперт, соглашение между супругами должно быть письменно зафиксировано и удостоверено нотариально, а его содержание должно быть понятно изложенным и не подлежать двусмысленному толкованию.