Какой будет ипотека в 2014 году?

Какой будет ипотека в 2014 году?Ипотечный кредит – один из самых ответственных и важных. В этом случае велика цена вопроса: как сумма займа, так и то, что приобретаемая недвижимость остается в залоге у банка вплоть до полного расчета с ним.Перед получением ипотеки у потенциального заемщика возникает много вопросов. На что ориентироваться при выборе программы кредитования? Каким должен быть размер первоначального взноса? Что будет со ставками в ближайшее время? Когда выгодно рефинансировать кредит?
Время и деньги
Ипотека – кредит долгосрочный. Однако заемщик при заключении договора может сам выбрать, на какой период времени ему брать деньги в банке. При этом нужно помнить, что чем длиннее срок кредитования – тем ниже будет размер ежемесячных платежей. Но, с другой стороны, тем больше в конечном итоге будет переплата по кредиту.
На какой срок предпочтительнее брать ипотеку?
«Главная рекомендация – берите ипотечный кредит таким образом, чтобы ежемесячный платеж был для вас комфортным. Не рассчитывайте на премии и другие нестабильные источники дохода при определении размера комфортного платежа. Помните: ипотеку вы берете очень надолго, поэтому платеж не должен критически отягощать ваш бюджет», – утверждает директор по развитию, организации продаж и обслуживанию розничного бизнеса Дальневосточного банка ОАО «Сбербанк России» Андрей Жарский.
«Необходимо выбирать такой оптимальный срок ипотечного кредита, чтобы, с одной стороны, вас удовлетворяла сумма самого кредита и размер процентной ставки, а с другой – размер ежемесячного платежа. При этом рекомендуется, чтобы размер платежа по ипотечному кредиту составлял 30–40% от вашего дохода», – рассказывает директор департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Алексей Бахаев.
Впрочем, универсального совета здесь дать нельзя. Все зависит от конкретных обстоятельств каждого заемщика.
«Это зависит от того, что для вас важнее: получить как можно меньший ежемесячный платеж или выплатить меньшую сумму по начисленным процентам», – говорит генеральный директор ОАО «ДВИЦ» Вячеслав Горобец.
«В данном случае срок будет зависеть от получаемого дохода и желания растянуть кредит или жить без кредита», – говорит председатель правления Автоградбанка Венера Иванова.
Рассчитывая размер ежемесячной финансовой нагрузки, следует учитывать, что помимо регулярных платежей банку придется ежегодно вносить деньги и за страховой полис.
Также нужно помнить о том, что сейчас мораторий на досрочное погашение долга отсутствует. То есть вернуть деньги можно в любое время (причем без каких-либо штрафных санкций со стороны банка). Поэтому если вдруг появятся необходимые средства, ипотека выплачивается раньше указанного в договоре срока. Причем сделать это можно как полностью, так и частично (снизив срок кредитования или уменьшив размер ежемесячных платежей).
«Если есть возможность взять кредит на короткий срок, то лучше брать ипотеку на 5–10 лет. Таким образом вы уменьшите переплату по кредиту. Если вам важно, чтобы размер ежемесячного платежа получился оптимальным и не сильно бьющим по кошельку, тогда лучше взять кредит на больший срок», – резюмирует руководитель направления разработки кредитных продуктов банка «Интеза» Марина Захаренкова.
Все дело в ставке
Большинство банковских программ предусматривают кредитование по фиксированной (то есть неизменной в течение всего срока кредитования) ставке. Но можно найти и кредитные предложения с плавающей ставкой, переменная составляющая которой зависит от внешних факторов.
На размер плавающей ставки влияет ситуация на рынке межбанковского кредитования. Обычно она рассчитывается с учетом одного из индикаторов – LIBOR или MosPrime. То есть платежи по такому кредиту периодически пересматриваются.
Выбор того или иного варианта ценообразования, уверены эксперты, зависит от обстоятельств самого заемщика.
«Выбирать плавающую ставку лучше в том случае, если вы знаете, что погасите ипотеку быстро, то есть до того, как ставка изменится. Но лучше рекомендовать фиксированную ставку – особенно если вы не особенно разбираетесь в финансах», – утверждает заместитель директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Михаил Доронкин.
«Для большинства клиентов, которые в своей профессиональной деятельности не занимаются операциями на финансовых рынках, или не планируют погасить кредит досрочно в течение одного-двух лет, понятнее, комфортнее и удобнее брать кредит по фиксированной ставке», – соглашается заместитель председателя правления Инвестторгбанка Светлана Крошкина. При этом эксперт предупреждает, что «фиксированная ставка гарантирует неизменность платежа, но в то же время, если ставки снизятся, вы будете платить дороже, чем новые заемщики».
Обычно кредиты с плавающей ставкой стоят на 2–3% дешевле. Основной риск здесь заключается в том, что прогнозировать значение LIBOR и MosPrime, особенно в долгосрочной перспективе, очень сложно.
«Ипотека – это, как правило, длинный кредит, и сказать в 2014 году, что будет со ставкой, например, в 2017-м, сейчас мало кто способен. Очень многое зависит как от экономической ситуации в целом, так и от политики Центрального банка», – полагает управляющий партнер группы финансовых коммуникаций Emquarta Игорь Мальцев.
Интересное предложение для любителей «плавающей ставки» есть в программе «Стандарт» Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Здесь установлено максимальное значение ставки – на уровне 17% годовых. «Если заемщик хочет оформить кредит с плавающей ставкой, ему стоит заранее поинтересоваться, есть ли такие ограничения у кредитора», – делится важным наблюдением руководитель Аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг.
Взнос преткновения
Нередко доходов человека хватает для того, чтобы обслуживать ипотечный кредит, но на внушительный первоначальный взнос он пока не накопил.
Размер собственных средств очень важен при получении ипотечного кредита. Чем больше первоначальный взнос – тем более лояльно банки смотрят на потенциального заемщика; размер процентной ставки также зависит от величины собственных накоплений. Особенно интересными условия кредитования становятся тогда, когда размер первоначального взноса составляет не менее половины стоимости приобретаемой недвижимости.
Каким должно быть оптимальное соотношение первоначального взноса и суммы кредита? Стоит ли долго копить на квартиру, откладывая получение ипотеки?
«Оптимально, когда собственные средства заемщика покрывают 20–30% от стоимости приобретаемой недвижимости», – считает генеральный директор компании 123Credit.Ru Яков Лившиц.
«Не стоит вкладывать в первоначальный взнос все сбережения до последнего. Необходимо оставить некий «запас прочности» (в виде суммы ежемесячных платежей за 3–4 месяца), чтобы в случае, например, потери работы не нарушить условия договора», – рекомендует Михаил Доронкин.
«Самая низкая процентная ставка предусмотрена при первоначальном взносе более 50%, но если говорить об оптимальном соотношении, то лучше оформлять ипотечный заем при наличии от 30% собственных средств от рыночной стоимости квартиры, – полагает Вячеслав Горобец.
Но опять же универсальных – то есть подходящих для всех заемщиков – рекомендаций здесь не существует.
«У всех ситуации разные. Если заемщик хочет получить наименьшую процентную ставку, то собственных средств нужно иметь (в зависимости от ипотечной программы) не менее 20%, а то и 50% от стоимости недвижимости. Если у заемщика есть только минимальный взнос, но при этом есть хороший устойчивый доход, то этот минимальный взнос будет «идеальным», так как позволит ему приобрести недвижимость и решить свои проблемы с жильем», – считает заместитель начальника отдела по работе с партнерами РосЕвроБанка Ольга Алёшкина.
Учитывая то, что стоимость недвижимости постоянно растет, ставки – тоже не стоят на месте, чрезмерно долгие накопления не являются идеальным вариантом.
При ипотеке с минимальным взносом можно прибегнуть к страхованию ответственности заемщика. Однако, это – дорогое удовольствие.
«За страховку придется платить. В среднем плата составляет плюс 2–3% к ипотечной ставке. А это достаточно ощутимо. С другой стороны, если покупка квартиры требуется уже сегодня, а денег на нее нет, то страховка – хороший вариант», – информирует Михаил Доронкин.
До кризиса была распространена ипотека с нулевым первоначальным взносом. Потом такие программы фактически исчезли. Потому что, как оказалось, цены на недвижимость могут и падать, а заемщики, которые изначально не вложили в покупку квартиры ни копейки собственных средств, возвращают кредит значительно хуже.
Будут ли банки развивать такие сверхлояльные программы вновь?
«Думаю, это практически нереально. И, в общем-то, это хорошо: ипотека без первоначального взноса зачастую провоцирует безответственное кредитование. Большинство российских банков сегодня ставят условие, чтобы собственные средства заемщика составляли 10–15%», – утверждает Яков Лившиц.
Директор департамента розничного бизнеса и управления региональной сетью Росгосстрахбанка Вилен Ли придерживается иного мнения: «Чтобы поддержать интерес заемщиков к ипотеке, банки в 2013 году продолжали идти на некоторое смягчение требований к клиентам. Вплоть до того, что допускали кредитную нагрузку на заемщика до 70% семейного бюджета и снижали требования к первоначальному взносу. Появление предложений по ипотеке без первоначального взноса возможно и в этом году, но, скорее, в рамках специальных акций. Однако условия по ним будут не самые выгодные».
По данным аналитического центра АИЖК, сейчас кредитные предложения с нулевым первоначальным взносом есть в шести банках. «Однако по таким программам предусмотрена повышенная ставка либо наличие дополнительного залога (к примеру, уже имеющегося в собственности у заемщика жилья)», – уточняет Михаил Гольдберг.
Кредитное гадание
Сколько будет стоить ипотека в этом году? Это важный вопрос. Ведь даже незначительное снижение ставок, уменьшая ежемесячный платеж минимально, в конечном итоге (если учесть весь срок обслуживания долга) может превратиться для заемщика в существенную экономию.
«Полагаю, в 2014 году ставки по ипотечным кредитам колебаться не будут. Планку в 12–13% годовых можно считать оптимальным вариантом ипотечного кредитования на сегодня», – говорит Яков Лившиц.
По оценкам Михаила Доронкина, «если и будет снижение ставок, то незначительное (в среднем по рынку в пределах 0,5 п.п.)». Спикер советует следить за специальными предложениями банков, условия кредитования в рамках которых могут быть довольно выгодными.
По мнению Михаила Гольдберга, в этом году ожидается «продолжение тенденции на снижение ставок, которая наблюдалась со второго квартала прошлого года». Спикер считает, что «уровень ставок по ипотечным кредитам в 2014 году в целом будет несколько ниже 2013 года и не превысит 12–12,5% при базовом сценарии развития экономики».
На размер процентных ставок оказывает влияние несколько факторов. В первую очередь – инфляция и стоимость банковского фондирования. Поэтому «в случае ухудшения макроэкономической ситуации не исключен и рост ставок», – отмечает Вилен Ли.
В любом случае каких-то серьезных изменений ставок аналитики не ожидают. «Волатильность будет находиться в диапазоне 0,5%», – уверен начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. «Процентная ставка может изменяться в небольших пределах: 0,25–0,5%», – полагает и руководитель отдела развития бизнеса DeltaCreditДмитрий Поляков.
Новая жизнь старого долга
В случае серьезного снижения ставок заемщики могут рефинансировать свой кредит и продолжить обслуживать его на других, более выгодных, условиях. Однако делать это стоит не всегда.
«Экономически целесообразно перекредитовываться в том случае, если разница в ставке составит не менее 1,5–2% годовых», – информирует Светлана Крошкина.
Алексей Бахаев (Связь-Банк) советует производить рефинансирование кредита тогда, «когда размер оставшегося долга не превышает 70% от стоимости купленной в кредит недвижимости». По его мнению, «в перспективе следующего (2015-го) года большое количество банков выйдет с предложениями по рефинансированию ипотечных кредитов».
Рефинансирование кредита – дело не бесплатное. Заемщику придется понести определенные расходы, которые тоже нужно учитывать, принимая решение о «переоформлении» долга.
«Нужно сделать новую оценку жилья, заново собрать все справки, пройти андеррайтинг, зарегистрировать последующую ипотеку, погасить кредит, зарегистрировать погашение предыдущей ипотеки и зарегистрировать новую ипотеку. Таким образом, все сопутствующие расходы окупаются, если ставка снижается хотя бы на 2–3%», – информирует Михаил Гольдберг (АИЖК).
Ценная квартира
Беря ипотеку, заемщик весьма существенно переплачивает за свое жилье, особенно если он обслуживает кредит длительный срок. Однако накопить на квартиру, учитывая доходы многих граждан, а также инфляцию, не представляется возможным. К тому же постоянный рост цен на недвижимость частично компенсирует выплаченные банку проценты.
Как изменится стоимость квартир в ближайшее время?
«Прогноз цен на жилье – дело неблагодарное. В Москве цены на недвижимость из-за высокого спроса редко снижаются. В регионах все очень по-разному: там, где высокий уровень строительства нового жилья, цены стабильны, либо даже снижаются», – информирует Андрей Жарский (Сбербанк).
«Сейчас на рынке отмечается разнонаправленная тенденция изменения стоимости недвижимости. В Москве, Московской и Ленинградской области наблюдается традиционный тренд роста цен на жилье. В большинстве же регионов, в основном в связи с переоцененным спросом, наметилась тенденция к снижению темпов роста стоимости, а иногда и самой стоимости недвижимости», – подтверждает Вилен Ли.
«Московский рынок недвижимости весь прошлый год находился фактически в ступоре: средняя стоимость квадратного метра практически не изменилась по сравнению с 2012 годом. Не думаю, что в этом году можно ожидать коррекции цен на рынке, скорее, будет небольшой рост, вызванный ростом курса доллара к рублю», – делится своими наблюдениями начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов.
Кредит государственной важности
Ипотека – далеко не самый высокомаржинальный продукт для банков. Тем не менее, с каждым годом объемы выдачи жилищных кредитов увеличиваются. Каковы перспективы ипотечного рынка? Может ли ипотека стать драйвером развития российской банковской системы?
«Несмотря на то, что многие люди улучшили свои жилищные условия, с каждым годом подрастает новое поколение, у которого появляется эта же потребность; к тому же люди, имеющие жилую недвижимость, имеют возможность расширить свою жилплощадь либо переехать в более элитное жилье. Ипотека – хороший драйвер развития не только банковской системы, но и активизации строительной промышленности», – уверена Венера Иванова (Автоградбанк).
«В условиях ужесточения требований регулятора к беззалоговому кредитованию и низких темпов роста экономики именно ипотечное кредитование в ближайшие два года будет одним из главных драйверов роста розничного бизнеса», – высказывает свое мнение Антон Павлов.
«Потенциал для развития рынка – огромен: ипотека составляет всего около 3% от ВВП, тогда как в некоторых развитых странах она достигает 100% от ВВП и больше», – напоминает Вилен Ли (Росгосстрахбанк). Темпы развития ипотеки во многом будут зависеть от величины процентных ставок: если они останутся без изменений, то рост может быть на уровне 20%, если кредиты подорожают на 1–2%, то темпы роста рынка будут несколько меньше: около 15%.
Кто будет развивать ипотеку? Сейчас основные объемы выдачи кредитов сосредоточены в нескольких крупнейших банках. Не приведет ли это к монополизации рынка ипотеки государством?
«Ипотека – это самый социально значимый банковский продукт, поэтому пристальное внимание государства и государственных банков к нему вполне логично. Не думаю, что рынку грозит монополизация, просто на текущий момент государственные банки обеспечивают и поддерживают рост рынка. Даже на таком развитом банковском рынке, как США, на долю фактически государственных Freddie Mac и Fannie Mae приходится около 90% рынка ипотечных ценных бумаг»,– поясняет Антон Павлов.
«Клиент голосует сам, никаких государственных преференций крупным банкам нет», – уверен Андрей Жарский.
«У государственных банков есть доступ к более дешевым ресурсам, однако частные банки могут при более высоких ставках предложить заемщикам индивидуальный подход и оперативность принятия решений», – напоминает Светлана Крошкина (Инвестторгбанк).
Кто выиграет от конкурентной борьбы банков за потребителя? Хочется, чтобы заемщики, за которых банки боролись бы не только удобными диванами в офисах и отсутствием очередей, но и вещами более ощутимыми и важными – стоимостью заемных денег.
Источник: bankir.ru

Оставить комментарий


Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.