Ипотека наоборот

Ипотека наоборотОт Америки до России
«Обратная ипотека» – это предоставление банку либо государственной структуре недвижимости в залог на определенный срок для получения дохода.
За рубежом – особенно в США – в последние годы «обратная ипотека» получила большое распространение. При заключении договора по обратной ипотеке залогом служит недвижимость. Банк оценивает имеющуюся в собственности потенциального заемщика квартиру и на основании этого рассчитывает максимальную сумму кредита, которую он готов выдать. Кредит погашается через (позднейшую) продажу квартиры. Если после продажи квартиры банк не может вернуть всю сумму кредита, разницу ему возвращает государство.
Обратный ипотечный кредит под залог недвижимости может выплачиваться двумя способами: единовременно или ежемесячными платежами.
На западе подобные схемы успешно работают, создавая фундамент для пенсионной системы. Там подобные операции максимально прозрачны, но количество банков, предоставляющих услуги, невелико. Программу «обратной ипотеки» используют 3% от общего количества пенсионеров.
Для России это совсем новый финансовый инструмент. Данную схему кредитования в качестве пилотного проекта разработало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ипотечная программа рассчитана на десять лет. В течение этого срока Агентство будет производить выплаты заемщикам равными частями.
Если должник проживет меньше срока кредитования, то после реализации недвижимости и компенсации своих затрат финучреждение передаст оставшиеся средства наследникам. Если заемщик переживет момент окончания срока кредитования, то у него останется право пользоваться своей квартирой, но кредитор уже не будет перечислять ему деньги. Жилье реализуют только после смерти заемщика.
Разумеется, передаваемая в залог недвижимость должна быть ликвидной – чтобы ее можно было впоследствии реализовать по рыночной стоимости. В американских договорах есть специальный пункт, который обязывает заемщика содержать недвижимость в соответствующем состоянии.
Также, если следовать зарубежному опыту, средний возраст вхождения в программу обратной ипотеки составляет 73 года.
По словам члена правления ОАО «АИЖК» Андрея Языкова, банк претендует только на тело кредита и на начисленные проценты.
«У наследников есть два варианта действий, – информирует Андрей Языков. – Вариант первый: наследники хотят сохранить право на недвижимость за собой. В этом случае они вступают в права наследства и становятся новой стороной договора с АРИЖК. Агентство будет обсуждать с ними индивидуально график погашения долга, если нет возможностей погасить его единовременно, однако никакие дополнительные комиссии с них взиматься не будут. Вариант второй: наследники отказываются от недвижимости. В этом случае АРИЖК занимается продажей объекта самостоятельно и перечисляет наследникам ту сумму, которая останется после погашения займа и процентов по нему, а также уплаты комиссии за риэлторские услуги (так как это непрофильная деятельность Агентства). Если же наследники сами продадут квартиру для погашения кредита – банк будет только счастлив».
Продукт для пожилых
«Обратная ипотека» предназначена для людей, богатых имуществом, но бедных доходами. Обычно в такой ситуации оказываются пенсионеры, чьи заработки после завершения трудовой деятельности прекращаются, а приемлемый уровень жизни поддерживать как-то необходимо. «Обратная ипотека» позволяет этим людям превратить недвижимость в деньги без физической потери имущества.
«Обратная ипотека адресована пожилым пенсионерам, у которых есть недвижимость, но нет доходов, что особенно актуально для нашей страны. Обратная ипотека актуальна, когда размер пенсии или зарплаты слишком мал, и заемщик не имеет детей, близких родственников, способных оказать материальную помощь», – подчеркивает адвокат Олег Сухов.
Как рассказывает Андрей Языков, на западе возрастных ограничений для участия в обратной ипотеке нет. «Предполагается, что и в России воспользоваться подобным продуктом можно будет без каких-либо возрастных ограничений, но оптимальный возраст за обращением – это все-таки 68–70 лет и старше. Именно в этом возрасте многие перестают подрабатывать, истощают ранее сделанные запасы, а значит, начинают нуждаться в дополнительных средствах», – комментирует эксперт.
Pro et contra
Сможет ли «обратная ипотека» решить ряд социальных проблем? Вероятно, эта программа позволит получать дополнительные денежные выплаты собственникам квартир, имеющим невысокие доходы.
По словам начальника управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Романа Слободяна, преимуществом является то, что, отдавая квартиру в залог банку, пенсионер остается ее собственником, в отличие, например, от ренты, где право собственности на недвижимость переходит к плательщику ренты.
Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин, считает, что «обратная ипотека» – целесообразный и полезный инструмент, благодаря которому люди смогли бы продолжать жить в свое удовольствие уже после завершения фазы активного зарабатывания денег. «Имеющееся жилье – это актив, приносящий пользу своему владельцу. В рамках «обратной ипотеки» квартира, имеющаяся в собственности, оформляется в залог, а ее владелец получает от банка ежемесячное содержание, размер которого зависит от стоимости жилья и возраста клиента». Но, «к сожалению, активного развития этот продукт в России пока так и не получил. Во всяком случае, ведущие банки практически ничего о нем не слышали, кроме анонса», – добавляет эксперт.
По мнению Романа Слободяна, основными проблемами, препятствующими развитию «обратной ипотеки», являются недостаточность правовой базы, довольно высокие риски, в том числе непрогнозируемые, связанные с возможными судебными тяжбами банка в отношении наследников залогодателя. Также остаются открытыми вопросы оплаты коммунальных, налоговых и иных платежей по данной квартире, по обязательному страхованию риска утраты (гибели) заложенного банку имущества и т.д.
«Обратная ипотека» имеет недоработки в плане оценки стоимости недвижимости и определения срока кредитования, от которых зависит сумма займа. Определить достоверно, сколько будет стоить квартира, к примеру, через десять лет, невозможно; к тому же жилье за это время может потерять «товарный вид». Так что стоимость квартиры при ее оценке будет занижаться.
Определить срок кредитования также проблематично, так как, по сути, он зависит от срока дожития заемщика. Также в процессе погашения займа могут возникнуть судебные разбирательства с наследниками.
Привлекательная «обратная ипотека» не имеет ничего общего с улучшением жилищных условий граждан, считает Олег Сухов. Эксперт полагает, что здесь речь идет лишь о том, что «государство, которое не в состоянии обеспечить достойную жизнь малообеспеченным слоям населения, старикам, пытается переложить на их плечи решение указанной проблемы путем отчуждения последними жилых помещений в счет полученного денежного обеспечения от кредитных учреждений».
«Принятие данного закона может привести и к тому, что старики рискуют лишиться своих квартир, воспользовавшись обратной ипотекой. По условиям данной программы жилое помещение как бы остается в собственности гражданина, но только на определенный срок, и если ипотечный заемщик, выплачивая ежемесячные проценты, приближает день, когда может быть снято введенное обременение, то пенсионер, отдавший квартиру в «обратную ипотеку», с каждым полученным платежом лишь больше попадает в кабалу и зависимость от банка», – резюмирует Олег Сухов.
Ипотека будущего?
Станет ли востребованным новый ипотечный продукт?
«Обратная ипотека» – интересная и перспективная тема», – уверен первый заместитель председателя правления «Банка жилищного финансирования» Игорь Жигунов.
Исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов, говоря об «обратной ипотеке», отмечает, что подобного рода идеи и инициативы уже возникали: «Например, когда-то обсуждалась идея формирования строительных сберегательных касс (по германской модели) и другие варианты, широко распространенные на западе. Однако не все западные модели приживаются в России. Наше население за последние 20 лет столкнулось с большим количеством экономических проблем, финансовых пирамид, дефолтов и к любым нововведениям относится достаточно настороженно. К тому же, действительно, в этой схеме пока еще много неясного. Хотя сама идея, безусловно, интересна, но насколько эта практика получит распространение, пока говорить рано».
На сегодняшний день пилотный проект АРИЖК по внедрению «обратной ипотеки» в России закончен. Банки в нем участие не принимали. В рамках пилота Агентство выдавало кредиты самостоятельно.
В перспективе планируется, что «обратную ипотеку» будут выдавать и кредитные организации. Агентство будет гарантировать выкуп долга пенсионера в том случае, если заемщик проживет дольше указанного в договоре срока кредитования.

Оставить комментарий


Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.

Расчет ипотеки на ипотечном калькуляторе http://kreditniy-calculator.ru/ipoteka