Что такое коммерческая ипотека?

Что такое коммерческая ипотека?
Коммерческой ипотекой называется вид целевого кредита, средства которого предназначены для приобретения физическими или юридическими лицами коммерческой (нежилой) недвижимости. Коммерческой недвижимостью принято считать офисные здания или помещения, склады, торговые и производственные площади. При желании всю эту недвижимость можно приобрести с помощью ипотечного банковского кредита.
В странах Европы и Америки данный вид кредитования имеет более глубокие традиции и практикуется не одно десятилетие. В России же коммерческая ипотека – продукт довольно новый, только начинающий развиваться. Этот вид кредита наиболее востребован у представителей малого и среднего бизнеса.
Ипотечная схема весьма выгодна для приобретения коммерческой недвижимости: спрос на нее постоянно растет, соответственно, повышаются и цены.
Коммерческая ипотека имеет еще несколько названий: бизнес-ипотека, нежилая ипотека, ипотека под залог нежилой недвижимости. Ее особенность заключается в некоторых юридических нюансах. Дело в том, что федеральный закон «Об ипотеке» не содержит пунктов о ипотечном кредитовании на покупку коммерческой недвижимости, по сути ипотечный кредит можно взять только на приобретение жилья. Поэтому если рассматривать коммерческую ипотеку исключительно с юридической точки зрения, то она является особым видом целевого кредитного договора, который выдается конкретно на приобретение зданий или помещений коммерческого назначения.
Принцип данного вида ипотеки заключается в том, что банк выдает заемщику кредитные средства под определенный процент, а в качестве залогового обеспечения выступает непосредственно сам объект кредитования – склад, магазин, производственное здание и т.д.
В связи с тем, что условия бизнес-ипотеки не закреплены законодательно, то они могут существенно разниться у разных банков. Так ссуды (обычно валютные) на приобретение коммерческой недвижимости могут выдать на сроки от 3-х до 20-лет (меньшие сроки предоставляют, как правило, юридическим лицам). Процентные ставки по таким кредитам достаточно высоки – от 12 до 21%, максимальная сумма за редким исключением превышает 1 миллиона долларов.
Нередко банки требуют достаточно большую сумму первоначального взноса, иногда до 45% от стоимости приобретаемого объекта. Лишь одно условие едино для всех: заемщик сначала приобретает недвижимость, оформляет ее в собственность, передает в качестве залога банку и лишь только после этого ему выдается кредит. Это является основным отличием от жилищной ипотеки – закон «Об ипотеке» предполагает сначала выдачу кредита, затем – покупку недвижимости, а лишь затем – передачу ее в залог.
Получается некая парадоксальная ситуация: кредит заемщику не выдадут до тех пор, пока он не предоставит залог, а собственных средств на приобретение недвижимости у него нет – иначе он и не обращался бы в банк. Существует несколько способов разрешения этого юридического казуса.
Во-первых, заемщик может заключить договоренность с продавцом объекта о том, что средства он получит по частям, а гарантом при этом выступает банк. Банк дает гарантию (аккредетив), которая представляет собой оформленное документально обязательство о выплате продавцу остатка стоимости недвижимости сразу же после того, как заемщик оформит объект в собственность и предоставит его в качестве залога банку. После регистрации залога остаток суммы перечисляется на счет продавца. Если продавец соглашается на такие условия, то для покупателя-заемщика это весьма выгодно. Но в реальной жизни таких продавцов можно встретить очень редко.
Во-вторых, можно испробовать более сложную схему. Для удобства продающей стороны регистрируется совершенно новое юридическое лицо (компания, фирма и т.п.), недвижимость оформляется в собственность этой компании. В дальнейшем эта фирма передает банку в качестве залога коммерческую недвижимость, а заемщик за полученные кредитные средства выкупает у компании ее акции, становясь таким образом ее собственником. Эта схема весьма громоздкая и хлопотная, вдобавок покупателю-заемщику придется нести дополнительные траты на оформление юридического лица (ведь продавец в данных тратах совсем не заинтересован).
В-третьих, среди кредиторов все же есть те, кто соглашается с определенным риском и выдает кредит с условием последующего предоставления в залог недвижимого объекта. Репутация у заемщика должна быть безупречной – финансисты в таких случаях очень внимательно проверяют платежеспособность кредитополучателя. Да и свои риски кредитные организации обычно страхуют завышенными процентными ставками.
Распространенной практикой является хранение денег на период оформления покупки и залога в специально арендованных депозитных ячейках. Это определенного рода «подушка безопасности» как для банкиров, так и для заемщиков. Ведь в целом на процедуру может уйти до 2-3 месяцев.
В связи со всеми перечисленными сложностями и формальностями лишь немногие банки в нашей стране имеют в своих кредитных портфелях такой вид займов, как коммерческая ипотека. Среди них: РОСБАНК, ВТБ 24, СОЮЗ АКБ, Банк проектного финансирования, АбсолютБанк, Русский Ипотечный Банк, ПромТрансБанк, ВУЗ-Банк, Московский Залоговый банк АКБ, Москоммерцбанк, АкБарс Аресбанк, УРСА-банк и буквально еще несколько финансовых учреждений.
Но при желании заемщики могут обратиться в один из крупных отечественных банков (Сбербанк, Альфа-банк и др.) и попросить кредитовать их для приобретения объекта коммерческой недвижимости. Если банки даже и не практикуют какую-либо стандартизованную ипотечную программу данного направления, они смогут в индивидуальном порядке предоставить какой-нибудь подходящий целевой продукт. Особенно тем клиентам, кто имеет репутацию надежного, платежеспособного заемщика с неиспорченной кредитной историей.

Оставить комментарий


Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.

помощь в оформлении ипотеки