Бизнес сообщество

Вопрос максимально выгодного возврата ипотечного кредита волнует многих заемщиков, оформивших ипотеку. Размер ежемесячных выплат и их периодичность напрямую зависят не только от суммы кредита и процентной ставки, но и от того, какая система платежей была выбрана при оформлении ипотеки. Давайте разберемся, как выгодно погасить ипотеку и какой тип платежей при этом выбрать.

Что делать с «телом»?

Казалось бы, что тут сложного, – берется общая сумма долга, делится на количество месяцев… Но пользователь ипотеки платит не только сам долг, но и проценты. И комбинировать одно с другим можно по-разному – лишь бы платеж не оказался ниже процентной ставки.
Потому существует две основные схемы кредитных выплат, и платежи, соответственно, различаются на дифференцированные и аннуитетные.
Схема дифференцированных платежей проста и логична: сумма долга клиента делится на число месяцев, и каждый месяц заемщик погашает ее, а также проценты на момент платежа. При этом долговая часть выплат каждый месяц одна и та же, долг погашается равными долями. Но так как в таком случае долг, или, как его называют специалисты «тело кредита», постепенно уменьшается, то и процентами нужно будет отдавать с каждым месяцем все меньше и меньше. Потому при дифференцированной схеме платежей самые большие выплаты происходят в первые месяцы, а затем они постепенно уменьшаются.
Другая схема выплат – аннуитетная (от лат. annuitas – ежегодный платеж). Рассчитывать ее сложнее, но внешне она выглядит проще и удобнее, так как в аннуитете в течение всего срока кредитования заемщик платит одну и ту же сумму. Разумеется, внутри этой суммы также скрыты и выплаты из тела кредита, и проценты. Однако в отличие от дифференцированной схемы, основной долг тут возвращается не одинаковыми частями, а разными – сначала они совсем небольшие, потом постепенно увеличиваются, так как проценты составляют все меньшую и меньшую долю выплат. И только спустя несколько лет выплаты из тела кредита займут заметную часть платежей.
Обычно в первые годы выплаты по аннуитетной схеме меньше, чем по дифференцированной, потому и андеррайтинг по этим двум системам может быть разным. Однако по итогам всего срока погашения кредита пользователи аннуитета заплатят куда больше – при тех же сроках и той же процентной ставке. Как такое может быть? Все очень просто.
В аннуитетной системе платежей выплаты тела кредита формируются по остаточному принципу – погашается только такая часть основного долга, которая «помещается» в платеж после выплаты процентов. При этом изначально в аннуитетной схеме платежей заложена мизерная доля выплат из тела кредита. То есть почти вся сумма, которую платит заемщик в первый месяц пользования кредитом, – это проценты. Соответственно, ко времени очередного погашения кредита сумма долга почти не изменится, и снова платеж почти полностью будет состоять из процентов… Постепенно те небольшие платежи, что все же погашают основной долг, уменьшат его настолько, что проценты по кредиту уже не будут занимать столь значительную часть выплат, и долг начнет уменьшаться быстрее. Однако произойдет это лишь через несколько лет пользования кредитом. А до тех пор заемщик фактически работает на банк.
Нетрудно заметить, что в отличие от дифференцированной схемы, где выплаты по процентной части уменьшаются в арифметической прогрессии, аннуитетная схема описывается прогрессией геометрической. И срок существования большой суммы основного долга, в течение которого заемщик вынужден платить максимум процентов, здесь заметно больше. Соответственно, и отдает в итоге клиент гораздо больше, чем если бы он пользовался дифференцированными платежами. Неслучайно подавляющая часть банков предпочитает именно аннуитет.

Жесткая планка

Конечно, у дифференцированной системы платежей есть свои недостатки. Главный из них – очень большие выплаты в первые месяцы или даже годы пользования кредитом. Эти выплаты ставят жесткую «планку» кредита, не позволяя взять такую сумму, какую можно было бы взять в аннуитете при тех же условиях займа. Потому дифференцированная схема подходит либо покупателям с большими доходами, либо тем, кому нужен кредит на небольшую сумму. Однако если заемщик способен осилить эту систему выплат, то она поможет выгодно погасить ипотеку. Ведь в итоге он заплатит меньше.
Рассмотрим на примере. Предположим, потенциальный заемщик хочет купить квартиру стоимостью $?220 тыс., при этом у него есть $?20 тыс. собственных накоплений. Соответственно, кредит составит $?200 тыс. Предположим, что банк готов предоставить ему кредит на 20 лет под 12?% как по аннуитетной, так и по дифференцированной схеме. Посмотрим, что сулит ему каждый из вариантов.
При кредите по аннуитетной системе заемщик каждый месяц должен будет выплачивать $?2202,17, и за все 20 лет ипотеки он заплатит банку $?528?520,8, то есть в 2,64 раза больше суммы кредита. Теперь взглянем на то, что его ждет при дифференцированной схеме платежей.
Платежи будут постепенно уменьшаться в течение всего срока выплат. Размер первого платежа составит $?2833, последнего – $?842. При этом за все 20 лет заемщик заплатит $?441 тыс., всего в 2,2 раза больше, чем взятый кредит. Разница достаточно существенная – аналогичную сумму заемщик заплатит при дифференцированной системе только если ставка по кредиту составит 16?%! Хотя в действительности потеря будет не настолько заметна, так как распределится на 20 лет выплат. Тем не менее очевидно, что в случае если заемщик способен осилить дифференцированные платежи первых месяцев, то эта схема предпочтительнее.
Разумеется, такая ситуация не выгодна банкам, и потому подавляющая часть банков предлагает только аннуитетную схему выплат, тем более что она понятнее для клиентов – не нужно составлять никаких графиков погашения кредита, единую сумму платежей на весь срок можно объявить сразу. Так, в Москве дифференцированную систему выплат можно найти всего в двух-трех банках, из которых серьезный опыт в выдаче таких кредитов имеет только Сбербанк. Но и он недавно объявил о намерении перейти на аннуитетную схему

Досрочное освобождение

Есть у аннуитетной системы платежей и еще один недостаток. Как известно, большинство пользователей ипотеки в России рассчитывают отдать кредит раньше того срока, на который он взят. А системы выплат по-разному сочетаются с досрочным погашением.
В случае дифференцированного платежа все просто: досрочное погашение в любой момент позволяет снизить размер выплат и сократить срок кредита. При этом непринципиально, в какой момент и в каком объеме заемщик решил погасить свой долг, – зависимость в любом случае будет линейной. Это позволяет погасить ипотеку более выгодно и быстрее. В аннуитете все гораздо сложнее. Как мы уже говорили, самые большие проценты по кредиту клиент тут платит в самые первые годы кредитования, а под конец срока кредита его ежемесячные выплаты погашают почти исключительно тело кредита с минимальной частью процентов.
Это значит, что если заемщик платил за кредит несколько лет, а затем решил погасить его досрочно, то при дифференцированной схеме он выиграет немалую долю процентов. А вот при аннуитетной выигрыш будет гораздо меньше – ведь основную часть процентных выплат он уже сделал. То есть досрочно погашать кредит кроме как на ранних стадиях выплат при аннуитетной схеме попросту невыгодно.
Есть, впрочем, способ, который может сделать аннуитетные платежи действительно выгодными – и, может быть, даже более выгодными, чем дифференцированные. Как мы отмечали, на первоначальном этапе суммы платежей по дифференцированному кредиту заметно больше, чем по аннуитетному. При этом любые суммы досрочного погашения идут только на покрытие тела кредита – без потери на процентах. А это значит, что если вдобавок к аннуитетному платежу заемщик будет каждый месяц выплачивать какую-то сумму досрочно, то тело его кредита будет уменьшаться гораздо быстрее и он потеряет на процентах гораздо меньше. Фактически это приблизит аннуитетный платеж к дифференцированному с той лишь разницей, что, если в какой-то момент заемщик не сможет платить больше, он попросту не будет этого делать.
Однако эта схема, разумеется, хорошо известна и банкирам, потому почти во всех банках досрочное погашение максимально затруднено, а кое-где и запрещено вовсе – по крайней мере первые несколько лет. Во многих банках действуют моратории на досрочное погашение, ограничения по регулярности таких погашений, штрафы и т. п. Таким образом, выбирая, как выгодно погасить ипотеку, вы можете остановиться на той или иной схеме погашения. А какую из них выбрать – решать вам, исходя из вашего финансового положения.