Бизнес сообщество

Одной из самых популярных услуг на ипотечном рынке до сих пор остается перекредитование или рефинансирование.
Почти все лидеры рынка ипотечного кредитования имеют этот продукт в своей линейке.
Они готовы переманивать клиентов других банков, но, как это ни странно, не всегда держатся за своих «родных» заемщиков, которые ищут предложения по рефинансированию.
Клиент научился считать
По словам заместителя начальника управления развития залогового кредитования Райффайзенбанка Алексея Поповича, клиенты стали понимать, что есть отличия в отношении к ним со стороны разных банков. Ипотечный кредит обслуживается долго, и суммы ежемесячного «удара по бюджету» значительны. Но порой заемщику важна не только сумма, но и уровень сервиса. Эксперт заявляет, что именно из-за качества обслуживания многие клиенты приходят в банк рефинансировать свои ипотечные кредиты, которые они изначально получали в других банках.
По мнению директора департамента инноваций, методологии и стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Марии Поляковой, за время ипотеки меняются не только президенты и экономика, но и личные обстоятельства заемщиков. Поэтому рефинансирование живо и будет жить, предлагая на выбор новые возможности.
Так, в апреле этого года АИЖК ввело в свою линейку программу «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита». По этой программе можно перекредитовать валютные кредиты, остаток долга по которым выше, чем сумма выданного кредита. Кроме того, расчет максимальной суммы кредита стал учитывать текущую стоимость предмета залога, а не устаревшие данные о цене в договоре купли-продажи. Это позволяет еще больше снизить процентную ставку по займу, так как с течением времени изменяется соотношение суммы кредита и стоимости залога, цена которого растет.
«У заемщиков всегда есть выбор: рефинансировать кредит по программе Агентства или в другом банке. Но в текущей ситуации наши агентства являются одними из наиболее привлекательных на рынке ипотечного жилищного кредитования», – дополняет Мария Полякова.
Заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка Ольга Докучаева считает рефинансирование ипотеки стандартом конкуренции. Пропорционально росту спроса на данный продукт растет и предложение. По ее мнению, для банков это интересно, потому что так к ним приходит «проверенный» благонадежный заемщик, которому уже доверяли ипотечный кредит в другом банке, предварительно проверив всю его подноготную, что позволяет сделать выводы о платежной дисциплине этого клиента.
«Каждый месяц к нам обращается большое количество людей, желающих рефинансировать свои ипотечные кредиты, взятые в других банках. Мы не можем сказать, что процент таких клиентов составляет существенную часть нашего портфеля, однако рефинансирование – это продукт, который всегда должен быть в распоряжении ипотечных заемщиков. Наши клиенты по рефинансированию рекомендуют банк своим знакомым, которые приходят к нам уже за первым кредитом», – рассказал руководитель группы департамента по работе с финансовыми институтами банка Дельтакредит Арман Варданян.
Теоретически перекредитовываться можно несколько раз (по программе АИЖК два раза), но удовольствие это не бесплатное.
Рефинансируя кредит после кризиса, заемщики чаще всего старались поменять валюту кредита на рубли, чтобы не зависеть от курса. Это и сейчас актуально.
Например, заемщик взял кредит в долларах два года назад при курсе 33 рубля за доллар, а сейчас курс составляет 30 рублей. Если рефинансировать $200 тыс., то долг перед банком уменьшится на 600 тыс. рублей.
Сейчас самая распространенная причина перекредитования – снижение процентной ставки.
«Чаще всего за рефинансированием ипотечного кредита обращаются клиенты, желающие изменить процентную ставку. Причем они хотят не только снизить ее размер, но и изменить ее тип: перейти с плавающей на фиксированную ставку», – дополняет Ольга Докучаева (Росбанк).
Также иногда заемщик испытывает финансовые сложности и увеличивает при рефинансировании срок кредита, чтобы просто снизить ежемесячный платеж.
Плюсы и минусы
По оценкам начальника управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергея Столбунова, главное преимущество, на которое «покупается» клиент – возможность сократить ежемесячный платеж по ипотеке. А главный минус – новый забег с документами.
Рефинансирование ипотеки выгодно в нескольких случаях: когда снижается ставка, когда увеличивается срок кредита, а ежемесячный платеж уменьшается. Многие клиенты рефинансируются для того, чтобы изменить валюту кредита.
Мария Полякова (АИЖК) рекомендует ввязываться в рефинансирование только при условии, если процентная ставка нового кредита становится меньше на 2%, а оставшийся срок кредитования – более трех лет. Иначе нет никакого экономического смысла вновь собирать справки, подтверждать перед новым банком свою платежеспособность, оценивать квартиру, регистрировать погашение предыдущего кредита, регистрировать новую ипотеку.
«Поскольку ставки сегодня не самые низкие за историю рынка ипотеки, то в каждом случае следует оценить целесообразность рефинансирования. В этом году, с учетом продолжающейся нестабильности на мировых финансовых рынках, мы не прогнозируем снижение ставок до уровня среднегодовой ставки 2012 года (12,3%). Возможны незначительные корректировки по сезонным акциям, но не более чем на 0,3%», – считает Полякова.
Арман Варданян («Дельтакредит») убежден, что рефинансирование выгодно только в том случае, если новая процентная ставка ниже как минимум на 3%, и предполагаемая экономия окупит все затраты рефинансирования в течение двух лет. Если расходы по рефинансированию составят 50 тыс. рублей, а ежемесячная экономия от снижения процентной ставки – более 2 тыс. рублей в месяц, то игра стоит свеч. Но необходимо учесть, что рефинансировать кредит нужно на оставшийся срок, иначе в итоге заемщик переплатит проценты.
Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин сделал расчет, по которому видно, что такое 2% для заемщика. По его оценкам, это дополнительные 5 145 рублей в месяц. Если кредит на 4 млн. рублей оформляется под 13% вместо 11%, а срок выплат составляет 15 лет, то за весь срок обслуживания долга получается значительная переплата. За 15 лет 5 145 рублей в месяц превратятся почти в 1 млн. рублей. Даже если разница составит 1%, то заемщик может сэкономить 468 тыс. лишних рублей.
Еще один минус, который для некоторых может оказаться очень существенным: потеря права на налоговый вычет в размере 13% от суммы уплаченных процентов, который человек, приобретающий жилье, получает один раз в жизни только за первую квартиру. По этой причине эксперты советуют сначала получить налоговый вычет, а потом уже рефинансировать ипотеку.
Подводные камни
Часто обязательным условием рефинансирования кредита было предоставление согласия первичного банка-кредитора на погашение кредита и последующий залог объекта недвижимости в другом банке. Это условие многие банкиры считают сегодня практически невыполнимым: какой же банк захочет терять процентный доход? Никто и не дает такое согласие. Поэтому сейчас многие банки в борьбе за конкурентное преимущество допускают рефинансирование кредитов посредством погашения кредита в первичном банке-кредиторе, снятия обременения по объекту недвижимости и дальнейшему его наложению в пользу банка. В итоге образуется так называемое «беззалоговое окно», когда залог по рефинансируемому кредиту у банка по факту отсутствует. По мнению Алексея Поповича (Райффайзенбанк), в этой схеме заключаются основные риски банков, связанные с рефинансированием.
Фокус с перекредитованием может не получиться – банки порой отказывают в рефинансировании кредита по разным причинам. По оценкам Марии Поляковой, отрицательную роль может сыграть «подмоченная» кредитная история заемщика, намеренно заниженная цена квартиры в договоре купли-продажи в то время, когда сумма кредита превышает эту сумму, нескольких действующих потребительских кредитов «в анамнезе». Также банки не приветствуют несовершеннолетних собственников в долях. Естественно, настоящих причин отказа банки заемщику никогда не назовут.
Источник: bankir.ru